Stanovy SVJ

Dnem nabytí účinnosti NOZ dojde ke zrušení dosavadního zákona o vlastnictví bytů (zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZoVB“) a také ke zrušení dosavadních vzorových stanov SVJ, tvořících přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.

Z ustanovení § 3041 a § 3042 NOZ vyplývá, že právní povaha SVJ, ať vzniklo přede dnem nabytí účinnosti NOZ nebo po tomto datu, se bude řídit ustanoveními NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. od 1.1.2014. Nebudou tedy existovat dva druhy SVJ (podle toho, zda vzniklo před nebo po 1.1.2014), nýbrž pouze SVJ jako právnická osoba upravená v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví, pro kterou se podpůrně (subsidiárně) použijí také některá ustanovení o spolku. Podle ZoVB se o SVJ hovořilo jako o právnické osobě zvláštního druhu – sui generis, podle NOZ se ve smyslu důvodové zprávy hovoří o SVJ jako o zvláštním druhu – species spolku, resp. sociálního družstva, stále však jde o samostatnou formu právnické osoby, s obdobně vymezenou resp. omezenou právní osobností (podle obč. zák. se jednalo o vymezenou resp. omezenou právní subjektivitu SVJ), jako tomu bylo za účinnosti ZoVB.

Jsou neopodstatněné některé názory, podle nichž podobně, jako budou existovat dva druhy jednotek (na základě § 3063 NOZ), budou existovat dva druhy SVJ. V případě jednotek skutečně budou existovat dva druhy jednotek. Zjednodušeně řečeno, jednotky, které vznikly před 1.1.2014, zůstanou nadále jednotkami „starými“ podle § 2 písm. h) ZoVB (a to bude platit i při převodech vlastnického práva k těmto jednotkách po 1.1.2014), zatímco jednotky, které vzniknou po 1.1.2014, budou jednotkami „novými“ podle § 1159 NOZ. Nic takové však neplatí pro SVJ. Všechna SVJ, která vznikla před 1.1.2014, budou právnickými osobami upravovanými ustanoveními NOZ a budou se tedy řídit ustanoveními NOZ, jak plyne z přechodných ustanovení § 3041 NOZ (shodně s SVJ, která vzniknou až po 1.1.2014).

Pokud však jde o SVJ, která budou vznikat až po 1.1.2014, je zásadní změnou, že nebude k jejich vzniku docházet přímo ze zákona (jako tomu bylo dosud podle § 9 odst. 3 ZoVB, resp. při tzv. odloženém vzniku podle § 9 odst. 4 VoZB), nýbrž budou vznikat obvyklým způsobem jako většina právnických osob, tedy dvoufázovým procesem, tedy nejdříve dojde k založení způsobem stanoveným v NOZ v ustanoveních o SVJ a poté vzniknou až zápisem ve veřejném rejstříku (v rejstříku společenství vlastníků jednotek). Toto se však nijak netýká SVJ, která již vznikla podle ZoVB přede dnem nabytí účinnost NOZ.

Pro SVJ vzniklá před 1.1.2014 však dojde k určitým změnám, jak vyplývají z ustanovení NOZ týkajících se SVJ, jeho orgánů a činnosti. K těmto změnám dojde jak ve vlastní praxi SVJ, tak se projeví v potřebě změnit stanovy tak, aby odpovídaly nové úpravě v NOZ.

Ve vlastní praxi SVJ dojde ke změnám např. v záležitostech způsobu rozhodování shromáždění vlastníků jednotek a možnosti přijímání rozhodnutí mimo shromáždění – rozhodování per rollam, ve výlučné působnosti shromážděné nově výslovně stanovené v ustanoveních NOZ a SVJ, nebo v předpokladech pro zvolení a výkon funkce člena voleného orgánu SVJ (pro které budou platit také obecná ustanovení NOZ o orgánech právnických osob), dále při naplňování a uplatňování některých nově stanovených práv a povinností vlastníků jednotek (např. právo nahlížet do dokumentů SVJ, nově stanovené oznamovací povinnosti vlastníků jednotek, nově stanovené povinnosti vlastníků jednotek při stavebních úpravách v bytě apod.), a v dalších záležitostech.

S tím souvisí také potřeba přizpůsobit stanovy SVJ nové úpravě bytového spoluvlastnictví a SVJ v NOZ, tedy schválit takové změny stanov, které uvedou stanovy SVJ do souladu s donucujícími (tj. závaznými – kogentními) ustanoveními NOZ o bytovém spoluvlastnictví, včetně ustanovení týkajících se SVJ.

Z dosavadních stanov SVJ zůstanou po 1.1.2014 nadále platná a účinná ta ustanovení, která nebudou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ. Ustanovení stanov, která se dnem 1.1.2014 dostanou do rozporu s ustanoveními NOZ, pozbudou tímto dnem závaznosti, a nebudou tedy již použitelná. V těchto věch se SVJ bude řídit přímo ustanoveními NOZ do doby, než schválí potřebné změny svých stanov. Pouze jako příklad některých ustanovení stanov SVJ, která budou dnem 1.1.2014 v rozporu s novou zákonnou úpravou bytového spoluvlastnictví, lze poukázat na ustanovení stávajících vzorových stanov SVJ, podle nichž má většina SVJ alespoň částečně upraveny své vlastní stanovy.

Jde např. o úpravu těch záležitostí:

  • dosud vyžadoval ZoVB uvést v názvu SVJ vždy také slovo „společenství“, nově se však požaduje uvést v názvu SVJ vždy také slova „společenství vlastníků“;
  • předmětem činnosti SVJ již nemůže být sjednávání nájemní smlouvy k jednotce, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (bude to možné pouze u společných částí);
  • ve stanovách musí být výslovně určeno, zda je statutárním orgánem výbor jako kolektivní statutární orgán, nebo předseda (označení funkce „pověřený vlastník“ se nahrazuje označením „předseda společenství vlastníků jednotek“) jako individuální statutární orgán. Nebude již možné ve stanovách uvádět ustanovení, podle něhož se volí výbor a v případě, že není zvolen výbor, volí se předseda společenství (podle ZoVB pověřený vlastník). Toto pojetí úpravy statutárního orgánu ve stanovách (podle ZoVB) již NOZ nepřipouští a vždy musí být výslovně a jednoznačně ve stanovách uvedeno buď, že se volí výbor (jako kolektivní statuární orgán), anebo že se volí předseda (jako individuální statutární orgán);
  • ve stanovách již nebude možné uvádět ustanovení, že se volí kontrolní komise, pokud o tom rozhodne shromáždění. NOZ se nezmiňuje o kontrolní komisi, takže, má-li být v SVJ volena kontrolní komise, musí být výslovně ve stanovách určeno, že se volí kontrolní komise a musí být přímo ve stanovách vymezeny všechny záležitosti se toho týkající (kdo ji volí, počet členů a působnost), přičemž tato komise bude ve smyslu NOZ „dalším orgánem“, který nesmí mít působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu (pro kontrolní komisi by v takovém případě podpůrně platilo ustanovení o kontrolní komisi spolku);
  • pokud stanovy uvádějí předpoklady pro zvolení za člena voleného orgánu SVJ, musí být tato ustanovení uvedena v souladu s požadavky podle NOZ (stanovenými jednak v ustanoveních o SVJ, jednak v obecných ustanoveních o předpokladech pro zvolení a výkon funkce člena voleného orgánu právnické osoby);
  • v případě, že jde o člena SVJ – právnickou osobu, bude do funkce např. člena výboru volen přímo tento člen (právnická osoba), nikoli jeho zástupce (jak bylo dosud uváděno ve vzorových stanovách SVJ);
  • ve stanovách nelze nadále uvádět absolutní zákaz člena voleného orgánu nechat se při výkonu funkce zastoupit. Podle obecných ustanovení NOZ o orgánech právnických osob je sice zachován princip osobního výkonu funkce, ale nově může člen voleného orgánu pro jednotlivou schůzi voleného orgánu zmocnit jiného člena tohoto orgánu, aby jej na této konkrétní schůzi zastoupil (ustanovení stanov, které by tomu odporovalo, je s účinností od 1.1.2014 nepoužitelné);
  • odstoupení z funkce je nově upraveno v NOZ a tomu je třeba přizpůsobit stanovy SVJ, pokud takové ustanovení obsahují;
  • nadále již nebude existovat náhradní plnění funkce statutárního orgánu pro případ, kdy nebyl zvolen tento orgán (např. nikdo nemá zájem nechat se zvolit za člena voleného orgánu), těmi vlastníky jednotek, kteří se stali členy SVJ dnem jeho vzniku; pokud je takové ustanovení ve stanovách, bude rovněž od 1.1.2014 nepoužitelné, protože NOZ podobné ustanovení (dosud v ZoVB) nepřevzal;
  • oprávnění ke svolání shromáždění (pokud nebylo svoláno statutárním orgánem) měli dosud vlastníci jednotek mající alespoň 1/4 hlasů, nově se požaduje počet vlastníků mající více než 1/4  hlasů, nejméně však dva vlastníci; také toto ustanovení, pokud je uvedeno ve stanovách podle dosavadního ZoVB, přestane platit dnem 1.1.2014 a do doby úpravy stanov se tedy použije přímo ustanovení NOZ;
  • rozdílným způsobem se bude schvalovat změna prohlášení, pokud se dotýká práv a povinností jen několika vlastníků jednotek, nebo všech vlastníků jednotek atd.

Shora jsou uvedeny pouze příklady ustanovení stanov SVJ, která budou v rozporu s NOZ a pozbydou tedy závaznosti dnem 1.1.2014, jsou to však i některá další ustanovení stávajících stanov SVJ – což musí posoudit každé SVJ individuálně podle svých vlastních stanov ve vztahu k donucujícím ustanovením NOZ.

Uvedení stanov SVJ do souladu s donucujícími ustanoveními NOZ tak, aby ve stanovách nebyla ustanovení rozporná s těmito zákonnými ustanoveními, požaduje § 3041 odst. 2 NOZ ve lhůtě tří let od nabytí účinnosti NOZ, tedy nejpozději k 31.12.2017 (s tím, že ustanovení stanov jednotlivých SVJ rozporná s donucujícími ustanoveními NOZ přestanou platit již dnem 1.1.2014). Pokud by však odporoval název SVJ požadavku, aby byla v názvu uvedena slova „společenství vlastníků“ (namísto dosavadního pouze „společenství“) či jinak by odporoval požadavkům NOZ, požaduje § 3042 NOZ přizpůsobit název požadavkům NOZ do dvou let od nabytí jeho účinnosti, tj. nejpozději do 31.12.2016.

Byť zákon stanoví tuto poměrně dlouhou dobu pro uvedení stanov jednotlivých SVJ do souladu s donucujícími ustanoveními NOZ, lze považovat za účelné, aby každé SVJ upravilo své stanovy a přizpůsobilo je nové úpravě v NOZ podstatně dříve. Je to nejen z důvodu, že by ve stanovách chyběla úprava některých záležitostí, jejichž úprava se dostala do rozporu s NOZ a nebudou od 1.1.2014 použitelná, ale také v podstatě ze dvou dalších důvodů.

Jedním z nich je, že podle NOZ jsou předepsány některé další povinné náležitosti stanov SVJ jako například určení způsobu uplatňování členských práv a povinností vlastníků jednotek (přičemž NOZ výslovně stanoví některá dosud v ZoVB neuvedená práva a povinnosti), nově musí být ve stanovách upraven, kromě způsobu svolávání také způsob jednání a usnášení orgánů SVJ, nově musí stanovy určit pravidla pro tvorbu rozpočtu, a některé další náležitosti.

Druhým důvodem je, že zcela nově mohou stanovy SVJ upravit některé záležitosti, které dosud podle ZoVB upravit nemohly. Například mohou stanovit požadavek vyššího počtu hlasů vlastníků jednotek pro přijetí usnesení oproti zákonu. NOZ nepřevzal různé diferencované požadavky ZoVB na přijetí usnesení shromáždění v některých záležitostech, rozhodovat se tedy podle zákona bude nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků na shromáždění (které je způsobilé se usnášet, je-li přítomen počet vlastníků majících nadpoloviční většinu hlasů), pokud se nevyžaduje souhlas všech vlastníků. Dále např. stanovy mohou (ale nemusí) určit, že členem voleného orgánu může být jen člen SVJ (jinak, na rozdíl od dosavadní úpravy to může být i jiná osoba, pokud splňuje předpoklady pro zvolení a výkon funkce), stanovy mohou určit další případy, kdy lze svolávat vlastníky k rozhodování formou per rollam (k rozhodování písemnou formou mimo schůzi shromáždění), a mohou upravit některé další záležitosti podle NOZ.

V kontextu s celou novou úpravou bytového spoluvlastnictví v NOZ je zřejmé, že stanovy SVJ nabudou od 1.1.2014 většího významu, než tomu bylo za účinnosti ZoVB jednak tím, že se požaduje povinná úpravy některých dalších záležitostí ve stanovách (oproti požadavku v dosavadním ZoVB), jednak se poskytuje SVJ, resp. jeho členům – vlastníkům jednotek určitý širší prostor pro vlastní úpravu ve stanových (oproti požadavku v dosavadním ZoVB), jednak se poskytuje SVJ, resp. jeho členům – vlastníkům jednotek určitý širší prostor pro vlastní úpravu ve stanovách a v některých případech i pro odchýlení se od zákonné úpravy.