Častým tématem debat mezi členy SVJ je modernizace bytového domu. I v této oblasti se ve stanovách a rozhodnutích objevují různé pojmy: oprava, údržba, technické zhodnocení, rekonstrukce, modernizace. Je tedy výměna oken a zateplení bytového domu opravou nebo rekonstrukcí? Pomoc při tvorbě stanov a následných zápisech lze najít v právních předpisech, které s problematikou SVJ přímo nesouvisí.
Například prováděcí vyhláška k zákonu o účetnictví definuje opravy a údržbu následovně:
- Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.
- Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady.
A zákon o dani z příjmu pak doplňuje:
- Rekonstrukcí se pro účely tohoto zákona rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.
- Modernizací se pro účely tohoto zákona rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.
Fond oprav je dlouhodobá záloha
Všichni víme, co to je a nikdo přitom neví, co to znamená. Tak by se dal popsat “fond oprav” společenství vlastníků. Má být zdrojem financování těch oprav nebo položek správy domu a pozemku, na které se tvoří finanční rezerva, protože jsou jednorázové a neopakují se každý rok. Proto se v účetnictví “fond oprav” neeviduje jako fond tvořený z čistého zisku, ale jako dlouhodobá záloha! Její použití je tedy delší než 12 měsíců a neslouží tak k financování každoročně se opakujících úhrad.
V některých SVJ se z této dlouhodobé zálohy (běžně označované právě jako “fond oprav společenství vlastníků”), hradí i výdaje, které se opakují každoročně. Typickým příkladem jsou úhrady pojištění domu, odměna správcovské firmě, poštovné, kancelářské potřeby, odměna advokátovi a další. Fond oprav je používán v rozporu s tím, jak je o něm účtováno a jak se nazývá. Navíc se stává, že SVJ, která používají fond oprav jako krátkodobou zálohu sloužící k financování chodu a provozu SVJ, nedoručují členům vyúčtování nákladů na správu domu a pozemku, ale fakticky pouze vyúčtování služeb.
Záloha nebo příspěvek?
Povinnost přispívat na správu domu a pozemku je dána zákonem, stejně jako platba záloh na služby. A právě ono přispívání vede mnoho SVJ k převzetí pojmu “příspěvek” do svých stanov. Příspěvek ale způsobuje ne vždy šťastný a správný výklad i postup SVJ. Buď členové platí na správu domu a pozemku dopředu a jde o zálohu nebo přispívají na náklady za správu domu a pozemku. V prvním případě musí nutně dojít k vyúčtování a vypořádání případných přeplatků a nedoplatků. Ve druhém případě je částka finální a vychází ze skutečně vynaložených a známých nákladů. Používání “příspěvku” bez dalšího vysvětlení je pro mnoho lidí matoucí a nejednoznačné. Doporučujeme tento “nepořádek” s pomocí stanov uklidit.
Společné prostory
Na závěr si připomeňme, co znamená hojně používaný pojem “správa společných prostor”. Občanský zákoník pracuje se správou domu a pozemku. Podle tohoto zákona se správou domu a pozemku rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Pozor tedy na to, že “společné prostory” jsou spíše podmnožinou celkové správy domu a pozemku.
Ať už se rozhodne SVJ ve stanovách a svých rozhodnutích používat ten či onen výraz doporučujeme je právě ve stanovách jednoznačně a dobře vysvětlit. “Příspěvek do fondu oprav” si každý může vyložit úplně jinak a tento různý výklad nahrává problémům. Domněnky zkrátka nemají v činnosti SVJ a při výkonu správy nemovitosti své místo.
